ご案内
何を、いつ、いくらで取得し、同様に取得した資産をいつ、いくらで売却するかの分析・判断資産の取得・売却に伴う、資金の調達・返済の計画等を行うこととなる。
個々の不動産の収益力を向上させる業務。
より具体的には、不動産市場の分析（需給動向等）どのようなテナントに、賃料はいくらで、どのくらいの面積を貸すか等、賃貸方針の策定長期修繕計画（大規模修繕や設備更新の時期・方法、支出額等を決める）の策定・実行日常の管理業務（テナント対応、警備、設備保守等）の方針策定、並びにこれらの運営管理を委託するＰＭの選定・監督等を行うこととなる。
不動産は他の資産と比較してもより専門的・個別的な投資対象であるため、投資意思決定をサポートする専門家としてのアセットマネージメント業務が重要となってくる。
ＡＭ業務を行う会社としては、不動産投資顧問、信託銀行等が挙げられる。
オーナーまたはＡＭとの業務委託契約（ＰＭ契約）に従い、対象物件のソフトとハード両面の運営管理を行い、当該資産価値の維持向上、投資収益の極大化を図る業務。
より具体的には、テナント募集、賃貸借契約締結、クレーム対応、賃料徴収等のテナント管理ビルメンテナンス会社・警備会社・清掃会社等、実際に作業する者の監督・指導並びに保守管理・修繕工事の実施等の物件オーナー、ＡＭ及び投資家等への運営状況の報告等を行うこととなる。
ＡＭとの違いは、一般にＡＭがポートフォリオ全体の経営方針に関し包括的な意思決定を行うのに対し、ＰＭはＡＭ（オーナー）の方針に従い、主として物件毎の実務的な運営管理を担う点にある。
ＰＭ業務を行う会社としては、不動産会社やゼネコン、金融機関の関連会社等が挙げられる。
今後の展望上記の両業務は、以前から我国の不動産市場において存在していたものの、それぞれが必ずしも明確に区分されることがなかった。
そしてこれまでは、不動産の価値が主として土地の値上がり益に起因するものであり、また地価も上昇してきたため、不動産の賃料収入に起因する収益力向上を目指す必要性は今日ほど重視されていなかった。
しかし、近年では海外投資家の日本進出や不動産金融化の進展に伴い、不動産経営に関する収益性・効率性・透明性向上への要請が高まっている。
また、景気低迷に伴い一般事業会社からの不動産管理業務のアウトソーシングも増加してきた。
この流れをビジネスチャンスと捉え、フィービジネス強化により収益構造の転換を進めるゼネコンや不動産会社等では、両業務への参入が相次いでいる。
今後、不動産金融商品が質・量ともにますます充実していくと思われ、不動産の価値向上を担う両業務の不動産市場における重要性はさらに増すものと考えられる。
回ﾏﾝｼｮﾝの建替えの円滑化等に関する法律(新法)とは「マンションの建替えの円滑化等に関する法律（新法)」とは、マンションの建替えが円滑にできるよう、平成１４年６月に成立した法律(平成１４年１２月１８日施行)。
区分所有法改正等も含め、マンションの建替えに関する諸制度の整備が急速に進んでいる。
マンション建替え円滑化への要請わが国の持ち家形態は、昭和40年頃まで戸建住宅が一般的であったが、その後マンション供給が本格化した。
国土交通省によれば、現在全国で約400万戸のマンションが存在するとのことであり、マンションはむしろ一般的なものとして普及したといえる。
一方で、初期に建築されたものは築後30年から40年を迎え老朽化が懸念されるとともに、阪神淡路大震災における被災家屋の報道の影響等もあり、マンション建替えの円滑化が都市再生、居住環境向上並びに安全性強化等の観点から急務となってきた。
従来の課題と新法における改善点マンション建替えの事例は従来も見られたが関連する制度や法律の不備もあり、関係当事者は建替えに際し多大な労力を強いられてきた。
建替え問題が顕在化するなか、こうした関係者等の声を受け新法の制定が行われることとなった。
建替え組合建替えに合意した区分所有者は、５人以上共同で定款と事業計画を定め、都道府県知事認可の建替え組合を設立できる。
この組合に法人格を与え、合意した全ての区分所有者とデベロッパー等の参加組合員を組合員とする。
合意しない区分所有者の権利の買取請求権を組合に認める。
従来は、組合に法人格がないため各区分所有者と施工業者とが個別に工事請負契約をする必要があったが、新法により、「建替え組合｣が施工業者と一括して契約を結べるようになる。
また組合が法的に安定する結果、金融機関が組合に融資しやすくなる。
すなわち建替え主体の法的位置づけや運営ルールが明確となるため、事業の安定性・迅速性の向上が期待される。
さらに、建替えには多額の費用や専門性が必要となるため、参加組合員制度を設けデベロッパー等が組合員として参加できるようにし、事業運営の円滑化が区られる。
権利変換計画市街地再開発事業の「権利変換」の手法を採用し、都道府県知事認可の権利変換計画に基づき、抵当権等の従前の権利を再築建物に一括して変換できるようになる。
権利変換計画に同意しない区分所有者の権利の買取請求権を組合に認める。
従来は、誰か一人の区分所有者の権利に差し押さえや相続等が発生した場合、建替えが滞る恐れが強かった。
新法では、抵当権等の権利の再築建物への移行が権利変換計画により安定化されるため、関係権利者の合意を得やすくなり､事業の円滑化･迅速化が区られる。
マンション建替え勧告災害防止や環境改善等を目的に、市町村長は保安上危険または衛生上有害なマンションに建替え勧告をできるようになる。
居住安定化策高齢者や低所得者等の建替え非参加者に対し、その居住の安定を確保すべく、公的主体及び建替え事業者は公営賃貸住宅への優先入居や家賃補助等の必要措置を講じる。
今後の課題老朽マンションは平成22年までに約１００万戸にも達するものとみられ、建替え問題はいよいよ表面化してきた。
この流れを受け、上記の新法制定のほか、区分所有法の改正、マンション管理の適正化の推進に関する法律の施行及びマンション管理士制度の創設等、建替え支援の枠組み整備が進んでいる。
今後は、マンション建替えを一層支援すべく、総合設計制度による容積率割増等の建築規制の緩和、税制や融資等の資金面の補助・優遇、建替え非参加者への居住地支援等の措置をさらに拡充し、より実効性のある制度づくりが期待される。
回都市再生とは「都市再生｣とは､わが国の「都市」について、低下したといわれるその魅力と国際競争力を高めるよう「再生」させることをいう。
都市再生の必要性「都市」はわれわれにとって経済活動の舞台であり、活力の源ともいえるものであるが､今以下のような多くの課題を抱え、その魅力と国際競争力が低下している、といわれている。
･都市の整備不足による長時間通勤や慢性的渋滞の解消･緑やオープンスペースの不足などの環境問題への対応･地方都市における中心市街地の空洞化の解消･密集市街地など災害に弱い構造の解消など･情報化、国際化、少子高齢化などの経済社会の変化に対する対応以上のような課題を解消していかなければ今後のわが国の発展は望めないといえる。
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